Das Geldwäschegesetz (GwG) stellt Immobilienmakler vor wachsende Herausforderungen. Ab 2026 gelten verschärfte Anforderungen an die Identifikation von Vertragsparteien, die Risikobewertung und die Dokumentation. Wer nicht compliant ist, riskiert empfindliche Bußgelder von bis zu 150.000 Euro — und im schlimmsten Fall den Entzug der Gewerbeerlaubnis.
Was sich 2026 konkret ändert
Die EU-Anti-Geldwäscherichtlinie (AMLD6) bringt drei wesentliche Neuerungen für Makler: Erstens wird die Schwelle für die Identifizierungspflicht von 10.000 Euro auf 5.000 Euro gesenkt — bei Barzahlungen sogar auf 3.000 Euro. Zweitens müssen wirtschaftlich Berechtigte künftig nicht nur identifiziert, sondern auch anhand einer zentralen EU-Datenbank verifiziert werden. Drittens werden die Aufbewahrungsfristen für alle GwG-relevanten Unterlagen von fünf auf acht Jahre verlängert.
Das betrifft praktisch jede Immobilientransaktion. Auch bei Mietverträgen über 10.000 Euro monatlich greifen die neuen Regeln — ein Bereich, den viele Makler bisher vernachlässigt haben. Die elektronische Identitätsprüfung (eID) wird für alle Transaktionen verpflichtend, und Risikoklassifizierungen müssen nicht mehr jährlich, sondern quartalsweise aktualisiert werden.
Die erweiterte Risikoanalyse
Neu ist die Pflicht zur individuellen Risikoanalyse pro Transaktion. Bisher genügte eine allgemeine Büro-Risikoanalyse. Ab 2026 müssen Sie für jede Transaktion dokumentieren, warum Sie das Geldwäscherisiko als gering, mittel oder hoch einschätzen. Dabei spielen mehrere Faktoren eine Rolle: die Herkunft der Mittel, die Nationalität des Käufers, die Art des Objekts und ob der Kaufpreis marktüblich ist.
Besonders kritisch: Transaktionen mit Bezug zu Hochrisikoländern der FATF-Liste erfordern künftig verstärkte Sorgfaltspflichten, einschließlich einer Genehmigung durch die Geschäftsleitung. Bei GmbHs, UGs und ausländischen Gesellschaften muss die gesamte Beteiligungskette bis zum Ultimate Beneficial Owner (UBO) offengelegt werden.
Dokumentation und Meldesystem
Die Financial Intelligence Unit (FIU) erhält erweiterte Befugnisse. Verdachtsmeldungen müssen künftig innerhalb von 24 Stunden — statt bisher 3 Werktagen — elektronisch übermittelt werden. Das Meldeformular wird um zusätzliche Pflichtfelder erweitert, darunter die Angabe der konkreten Verdachtsmomente und der bereits durchgeführten Sorgfaltspflichten.
Für Makler bedeutet das: Ein systematisches Dokumentationssystem ist nicht mehr optional, sondern überlebenswichtig. Excel-Tabellen und Ordner reichen nicht mehr aus. Die Regulierungsbehörden erwarten nachvollziehbare, digitale Audit-Trails mit lückenloser Dokumentation aller Prüfschritte.
Wie MaklerFlow die GwG-Compliance vereinfacht
MaklerFlow integriert die GwG-Prüfung direkt in den Transaktionsprozess. Bei jedem neuen Kontakt startet automatisch eine Identifizierungscheckliste. Ausweisdokumente können per Smartphone fotografiert und automatisch ausgelesen werden. Die Risikoanalyse wird durch ein geführtes Formular mit vordefinierten Risikoindikatoren unterstützt.
Alle GwG-Dokumente werden revisionssicher gespeichert und sind über die Mandatsakte jederzeit abrufbar. Fristen für Aufbewahrungszeiten werden automatisch überwacht. Bei Auffälligkeiten — etwa einem Kaufpreis deutlich über Marktwert — generiert das System einen Warnhinweis. Das Compliance-Center prüft Handelsregister-Einträge, gleicht mit Sanktionslisten ab und erstellt die vorgeschriebene Risikoklassifizierung auf Knopfdruck.